Как зарегистрировать недвижимость Oqood?

Oqood объяснено: промежуточная регистрация недвижимости в Дубае

Если вы покупаете недвижимость в стадии проектирования в Дубае, вы услышите слово «oqood» в течение пяти минут после подписания документов. Это промежуточная регистрация, которая защищает вашу покупку до того, как здание фактически будет построено. Вот что это делает, сколько это стоит и где люди несут убытки.

Краткий ответ

Oqood (с арабского — «контракты») — это система промежуточной регистрации недвижимости в стадии проектирования Департамента земли Дубая (DLD), управляемая через Агентство по регулированию недвижимости (RERA). Когда вы покупаете единицу в стадии проектирования у застройщика, Соглашение о продаже и покупке (SPA) регистрируется на платформе Oqood, и вы получаете сертификат Oqood. Это не свидетельство о праве собственности — это заполнитель, который записывает ваши имущественные права до завершения проекта и передачи единицы в окончательное свидетельство о праве собственности (Форма B). Плата за регистрацию составляет 4% от цены покупки плюс административные сборы, и застройщик должен зарегистрировать её в течение 60 дней после подписания SPA.

Что на самом деле доказывает сертификат Oqood

Сертификат Oqood доказывает, что у вас есть зарегистрированное договорное право на конкретную единицу в стадии проектирования. Это не собственность. У вас ещё нет свидетельства о праве собственности — здание не передано, и в большинстве случаев перекрытие ещё не залито.

Что вам это даёт:

• Запись в системе DLD, привязанную к вашему номеру эмиратской карточки и паспорту
• Юридическое право, если застройщик попытается перепродать или повторно продать единицу
• Основу для любой будущей перепродажи (уступки) до передачи
• Защиту в соответствии с Законом № 13 от 2008 года о Промежуточном реестре недвижимости, который делает недействительной любую незарегистрированную продажу в стадии проектирования ^[1]

По честности, большинство покупателей не читают статью 3 этого закона, но это та статья, которая имеет значение: никакая продажа, ипотека или передача недвижимости в стадии проектирования не являются действительными, если они не зарегистрированы в Промежуточном реестре. Если ваш застройщик «забыл» зарегистрировать ваш Oqood, ваш контракт находится в юридическом риске.

Стоимость и сроки в 2024–2025

Цифры, которые вы должны ожидать:

• Плата за регистрацию DLD: 4% от цены покупки (теоретически разделено 2%/2% между покупателем и продавцом, но застройщики почти всегда перекладывают полные 4% на покупателя — внимательно прочитайте ваш SPA)
• Административный сбор Oqood: AED 3000 для единиц стоимостью выше AED 500 000; AED 40 сборов за знания и инновации
• Плата доверительного офиса: обычно AED 4000 + 5% НДС, если вы используете его

Застройщик обязан зарегистрировать Oqood в течение 60 дней после подписания SPA в соответствии с практикой DLD. На практике регистрация часто происходит при первом крупном платеже. Если вы заплатили 20% и всё ещё не имеете сертификат Oqood, настаивайте. Это красный флаг.

Внимание: Некоторые застройщики включают 4% плату DLD в основную цену, а некоторые нет. Всегда спрашивайте: «Включена ли 4% плата DLD или это дополнительно?» перед подписанием. Я видел случаи, когда покупатели получали неожиданный счёт в размере AED 80 000 на единицу стоимостью AED 2M, потому что никто не уточнил.

Как проверить ваш Oqood

Вы можете самостоятельно проверить статус вашего Oqood. Два варианта:

1. Приложение Dubai REST (официальное приложение DLD) — войдите через UAE Pass, перейдите в «Услуги» → «Мои свойства», и ваша единица, зарегистрированная в Oqood, должна появиться.
2. Веб-сайт DLD — страница проверки Oqood позволяет ввести номер контракта, напечатанный на вашем сертификате.

Если ничего не появляется после того, как застройщик заявил о регистрации, запросите номер Oqood в письменной форме и проверьте его напрямую. Не полагайтесь на PDF, который отправил вам агент по продажам — такие документы подделываются чаще, чем признаёт индустрия.

Для более широкого контекста покупки недвижимости в стадии проектирования см. наши руководства по недвижимости.

Oqood в сравнении со свидетельством о праве собственности — не путайте

Это постоянно запутывает первый раз покупателей. Oqood является промежуточным. Свидетельство о праве собственности (Форма B, выданное DLD при передаче) является окончательной собственностью. Вы не можете взять ипотеку на единицу, зарегистрированную в Oqood, так же как на завершённую недвижимость — большинство банков будут финансировать только недвижимость в стадии проектирования с одобренными застройщиком планами платежей, а не со стандартными жилищными кредитами. Полное свидетельство о праве собственности выдаётся только после того, как застройщик получит Сертификат о завершении строительства от Муниципалитета Дубая и уплатит сборы проекта за инфраструктуру.

Переход от Oqood к свидетельству о праве собственности происходит при передаче, и вы будете платить ещё один небольшой сбор DLD (около AED 540 за выдачу свидетельства о праве собственности) в этот момент. 4% сбор за передачу не уплачивается повторно — вы уже заплатили его на этапе Oqood.

Так что если кто-то скажет вам, что вы будете платить «ещё 4%» при передаче, они ошибаются или пытаются вам что-то продать.

Нужна проверка для вашей ситуации? Обратитесь к лицензированному адвокату UAE →

---

Источники

^[1] Dubai Law No. 13 of 2008 on the Interim Real Estate Register in the Emirate of Dubai, as amended by Law No. 9 of 2009. Available via Dubai Land Department: dld.gov.ae

^[2] Dubai Land Department — Fees and Services schedule, dubailand.gov.ae

^[3] RERA — Off-Plan Property Registration guidelines, Dubai Land Department